Оспаривание кадастровой стоимости

Оспаривание кадастровой стоимости.

 Значение кадастровой стоимости приобрело большее значение, когда эта стоимость стала использоваться в целях взимания платы за пользование или налога. С учетом же того, что эта стоимость формировалась в массовом порядке и не выражает индивидуальные особенности объектов оценки, то зачастую она явно не сопоставима с рыночной стоимостью того же объекта. Именно эти обстоятельства и вывели оспаривание кадастровой стоимости в самостоятельную категорию споров.

Оспаривание кадастровой стоимости.
Оспаривание кадастровой стоимости.

Оспаривание кадастровой стоимости, способы и порядок

В настоящее время оспаривание кадастровой стоимости осуществляется двумя способами — путем рассмотрения обращения в комиссию при ФГБУ «ФКП РОСРЕЕСТР» и путем обращения в судебные органы. Основанием же для таких обращений могут быть либо допущенные ошибки в отношении объекта, которые повлекли не правильное исчисление (ошибки в площади, целевом назначении и т.д.), либо несоответствие кадастровой стоимости объекта его рыночной стоимости. Обратиться с подобными обращениями могут муниципальные и государственные органы, физические и юридические лица, права которых затронуты или нарушены указанными обстоятельствами, при этом обязательное обращение в комиссию для граждан не предусмотрено.

Оспаривание кадастровой стоимости в административном порядке

Для обращения в филиал ФГБУ «ФКП Росреест» необходимо помимо заявления по установленной форме и иных формальных документов представить еще и отчет об определении рыночной стоимости и положительное заключение экспертов СРО.

Именно последние документы являются наиболее емкими и затратными для предоставления. Более подробно этот вопрос нами уже раскрывался в статье снижение кадастровой стоимости.

По результатам рассмотрения такого заявления комиссией принимается решение об отклонении или пересмотре результатов кадастровой стоимости при наличии недостоверный сведений или об отклонении заявления (установлении кадастровой стоимости в размере рыночной).

Решение комиссии окончательным не является и в связи с тем, что данная комиссия все же имеет заинтересованность в лоббировании государственных интересов, а также не нацелена на излишнее проявление благосклонности и стремление нести личную ответственность за спорные и сомнительные решения, то ждать позитивных решений от комиссии не приходится.

Не следует опускать руки, так как результаты на практике показывают, что наибольшее удовлетворение подобных требований происходит именно в судебном порядке.

Оспаривание кадастровой стоимости в судебном порядке

На сегодняшнее время это самый эффективный способ разрешения нашей проблемы. Итак, получив отказ на предыдущем этапе, а граждане и без такого отказа, направляемся в суд. С учетом последних изменений все подобные дела рассматриваются в областных и им равных судах.

Процедуру рассмотрения таких дел определяет кодекс административного судопроизводства. Он имеет свои особенности и к некоторым из них мы обратимся позднее. Подавая заявление в суд, и прикладывая все ранее подготовленные документы вместе с отказом комиссии готовимся к рассмотрению дела по существу.

Подавая заявление и подготавливая документы к судебному заседанию не следует забывать, что суд откажется признать допустимыми результаты оценки, если оценка выполнена не на дату установления кадастровой стоимости.

Так как именно на эту дату подлежит установлению кадастровая стоимость. В Ростовской области ориентиром служит постановление Правительства Ростовской области от 25 ноября 2014 г. N 776. Кадастровая оценка этим постановлением установлена на 01.01.2014 г. Но могут быть и исключения, которые можно заметить уже в конкретных документах на сам объект в справке кадастровых органов.

Следует сразу отметить, что установленная же судом достоверная кадастровая стоимость на основании рыночной стоимости послужит основанием для изменения платежей (налоговых или арендных) с того периода в котором подано заявление об изменении кадастровой стоимости. В решениях судов, как правило, четко указывается дата, с которой следует считать заявление поданным.

Оценивая уже достаточно сформировавшуюся судебную практику в Ростовской области, следует отметить, что при рассмотрении таких дел достаточно часто государственные органы не соглашаются с результатами оценки, представленной заявителем. Таким образом проведение уже судебной оценочной экспертизы становится скорее правилом. При наличии подтвержденных оснований для изменения кадастровой стоимости такое изменение судами производится безоговорочно.

В то же время оспаривание кадастровой стоимости в суде имеет особенность в распределении понесенных судебных расходов.

Так суды ссылаясь на ПВС ВС РФ № 28 от 30.06.2015 г. указывают, что административный истец имеет право на установление кадастровой стоимости, однако в связи с тем что другие участники не оспаривали его право, а лишь не соглашались с результатом оценки, то понесенные расходы подлежат возложению на истца. Таким образом если заинтересованные стороны по существу не возражают против права на изменение стоимости, что они уже и регулярно делают, то понесенные расходы возмещению не подлежат.

Оспаривание кадастровой стоимости — целесообразность

Пожалуй мало где встретишь рассуждения целесообразно ли оспаривание кадастровой стоимости. Поэтому попробуем упрощенно рассмотреть на цифрах. Как уже было описано ранее наиболее эффективно можно разрешить вопрос лишь в судебном порядке. Для этого необходимо изготовить отчет об оценке и заключение СРО.

Стоимость отчета в досудебном порядке будет составлять от 12 до 18 тыс. руб. Стоимость заключения СРО может достигать 50 тыс. руб. Теперь следует прибавить судебную экспертизу рыночной оценки — около 20-25 тыс. руб. В итоге имеем минимальные расходы около 90 тыс. руб. Эти расходы возместить за счет проигравшей стороны, как правило, крайне затруднительно.

Поэтому оспаривание кадастровой стоимости объектов с низкой рыночной стоимостью уже экономически нецелесообразно. А значит оспаривание кадастровой стоимости объектов недвижимости больше подходит для юридических лиц. Когда обязательные выплаты за объект составляют несколько миллионов рублей, то снижение кадастровой стоимости позволит уменьшить выплаты порядка 30 — 50 %, что уже значительно даже в с учетом указанных расходов.

Для физических же лиц зачастую возможные расходы уже ставят под сомнение саму необходимость такой процедуры как оспаривание кадастровой стоимости.

Не стоит на месте и кадастровая стоимость. Новым постановлением изменена кадастровая стоимость по Ростовской области. Теперь каждый может проверить свою недвижимость. Оспаривание кадастровой стоимости может стать резко востребованным инструментом борьбы.

Ростов-на-Дону проспект Михаила Нагибина 14 "а". Бесплатная консультация по телефонам +7(928)1255580,+7(952)5890464. Email Ahill.09@mail.ru