Предварительный договор купли продажи недвижимости

Предварительный договор купли продажи.

Предварительный договор купли продажи получил широкое распространение, но в сфере недвижимости он стал просто незаменим. Связано это прежде всего со стремлением сторон закрепить достигнутые договоренности. Для продавца, который продает квартиру долгое время это как спасательный круг.

Для покупателя, который ожидает одобрения сделки банком по ипотеке это как надежная опора. А вот остальным такой договор навязывается в большей степени риэлтерами, как закрепление своей выгоды. Но рассмотрим некоторые проблемы подробнее.

Предварительный договор купли продажи
Предварительный договор купли продажи.

Предварительный договор купли продажи его цели и задачи.

В тот момент, когда стороны пришли к согласию, они, в стремлении закрепить достигнутые договоренности, и подписывают такое соглашением о намерении совершить сделку или как иначе называют основной договор в ближайшее время в будущем.

Главное, что должно быть отражено в этом документе это четкие и точные условия об основном договоре. Что по сути это будет — отчуждение имущества, купля продажа или другая сделка. Иметь точное описание объекта, в нашем случае объекта недвижимости. Содержать условия о сроке заключения, может быть об обязанностях сторон для заключения, цене объекта, быть совершенным в той форме, как и основной договор.

Для недвижимости в простой письменной форме. Не запрещено заключить в нотариальной форме.
По сути он указывает на то, что в будущем стороны взяли на себя обязательства выполнить все зависящие от них меры для заключения договора купли продажи указанного объекта по указанной цене.

Срок действия такого соглашения не превышает одного года. Если в течение года основной договор не заключен, то как следствие и предварительный считается прекращенным. Все остальные условия уже являются не обязательными и указываются сторонами по их усмотрению.

Ввиду того, что такой договор заключается сторонами в присутствии риэлтора, то в него, как правило, вносятся требования о внесении первоначальной суммы, ответственности за отказ или не исполнение. Это делается в целях закрепления участников сделки к самой сделке и гарантии риэлтора получить причитающийся ему процент от сделки.

Но повторяю, что все эти требования не являются обязательными и при их отсутствии договор также будет иметь силу.

Предварительный договор купли продажи заключать или нет.

На вопрос о целесообразности заключения такого соглашения каждый должен ответить себе сам. Но уверяю Вас, что при наличии в нем ответственности она может наступить в самый неожиданный момент. Поэтому спешить стоит лишь когда это действительно необходимо.

В остальных случаях этого можно избежать. Не готовность продавца по документам может указывать на то, что он просто не готов к продаже. Собрать документы не так уж и трудно и они имеют достаточно большой срок годности. Единственный документ, который имеет короткий срок это выписка из ЕГРП, но она и получается в день, назначенный на подписание сделки и стоит 200 рублей.

Но если все же решились на подписание предварительного договора, то перейдем к рассмотрению возможных последствий.

Предварительный договор купли продажи вечный вопрос задаток или аванс?

Итак, если вы подписали предварительный договор купли продажи и к назначенному в нем сроку заключили основной договор, подали документы на регистрацию, то это значит что вы удачно завершили эту процедуру.

Для тех же кто еще на пороге этой процедуры или уже столкнулся с проблемами рассмотрим предложенный к подписанию документ внимательнее. Как мы уже указывали все предварительные договора в агентствах недвижимости имеют указание на размер вносимых в счет стоимость недвижимости денежных средств.

Раньше, а иногда и сейчас такой взнос называли задатком. Смысл задатка состоит в том, что в случае не соблюдения условий о совершении основного договора задаток остается у продавца при вине покупателя или возвращается покупателю в двойном размере при вине продавца.

Однако и Верховный суд и Ростовский областной суд уже неоднократно высказались по данному поводу и четко указали на невозможность в таких вопросах принимать уплаченную сумму как задаток. Размер переданных средств следует считать только авансом, который при не заключении основного документа подлежит возврату и точка.

При этом вина не имеет значение. Поэтому передаваемые средства в счет цены недвижимости будут толковаться всегда как аванс.

Предварительный договор купли продажи ответственность.

Вместе с судебной практикой совершенствуется и мастерство риэлторов, которые тоже стремятся не отставать. Теперь вместо задатка стали использоваться выражения штраф, неустойка. При нарушении условий виновная сторона обязана выплатить потерпевшей стороне штраф в указанном размере.

Таким образом это уже не задаток, а возврат аванса и требование о выплате штрафа. И эти условия договора суды уже воспринимают как обязанность виновной стороны понести ответственность, предусмотренную договором. Поэтому если размер штрафа равен размеру внесенной суммы, получается по сути тот же задаток.

Предварительный договор купли продажи и срок его действия.

В силу того, что основной договор должен быть заключен в течение одного года после заключения предварительного, во всех типовых формах таких договоров стремятся указать такой же срок, не превышающий одного года.

Последствием не соблюдения указанного срока является прекращение действия ранее заключенного предварительного. И еще важные условия. Если до истечения срока на заключение основного договора никто из участников не принял мер по извещению другого участника о предложении или намерении все же заключить такой договор, то предварительный договор будет также считаться прекращенным.

Однако в течение шести месяцев после окончания срока на заключение основного любой участник правоотношений имеет право потребовать о понуждении заключения его другой стороной.
Если стороны пришли к соглашению прекратить свои отношения, то спор исчерпан. Но если есть спор, то его разрешить можно лишь в суде.

Предварительный договор купли продажи как предмет судебных споров.

Судебная практика исходит из ранее указанных важных моментов. Предварительный договор подписан собственником в качестве продавца. Отсутствие подписи хотя бы одного из сособственников влечет ничтожность таких условий. Если нет уведомления и истек срок, то предварительный договор считается прекращенным, вины сторон нет, поэтому надлежит лишь возвратить аванс.

Если имеет место отказ какой-либо из сторон и имеются ссылки на штраф, следует выяснять наличие вины. Например при отказе банка от выдачи ипотеки считается уважительной причиной и отсутствие вины стороны, однако указание на условие выдачи согласия банка должно присутствовать в предварительном договоре.

Существенное изменение цен также может стать уважительным обстоятельством, но это уже оценочное понятие и критериев нет, поэтому к этому признаку следует относиться осторожно.

А вот наличие перепланировок, самовольного строения, межевого спора в суде, наложение ареста на недвижимость, отсутствие документов на недвижимость, отсутствие паспортов собственников, несоответствие площадей в технических документах, документах кадастрового учета свидетельствуют о неготовности продавца и наличии его вины.

Необоснованный отказ от сделки покупателя, выразившийся в подборе другого объекта, выявлении впоследствии недостатков в многоквартирном доме будет указывать на наличие вины покупателя. Также следует признать, что наличие форс-мажорных обстоятельств по общим правилам будет исключать наличие вины любой из сторон.

Стихийные бедствия, военные действия безусловно исключать виновность сторон. Наличие внезапной тяжелой болезни стороны также станет исключением вины, да я думаю, что в таких случаях никто и не станет требовать выплат, все мы люди, все под Богом ходим.

Предварительный договор купли продажи в новостройке.

К сожалению существует такая практика и в настоящее время. Подписание подобных документов, наравне с договором о членстве ЖСК, да и любым другим кроме договора долевого участия это первый серьезный шаг к пропасти. Многие скажут, что и сам то договор долевого участия это риск, но все остальные действия это риск в квадрате.

Уже давно внесены изменения в законодательство, согласно которым при строительстве многоквартирного дома допустим только договор долевого участия. Заключение иных сделок, которые по смыслу представляют собой долевое участие в строительстве может быть признано долевым участием, но это в любом случае спор.

Кроме этого именно для дольщиков имеется ряд преимуществ как при вопросах о банкротстве, так и при внесении в реестр обманутых дольщиков. А вот вступление в ЖСК и внесение стоимости квартиры уже без сомнения на свой страх и риск.

Любые обходные пути используются недобросовестными строителями. И это необходимо знать прежде, чем отдавать деньги.

Предварительный договор купли продажи и агентство недвижимости.

Уже неоднократно обращалось внимание на то, что к агентствам недвижимости необходимо относится достаточно настороженно. Эти организации не являются службой социальной поддержки, это прежде всего коммерческие организации, деятельность которых еще не достаточно жестко контролируется.

Все дипломы и сертификаты о членстве во всевозможных гильдиях не более почетной грамоты. И как бы риэлторы не хвалили себя, их деятельность четко изложена в договоре, который Вам предложат заключить.

При внимательном прочтении сможете самостоятельно убедиться, что риэлтор представляет лишь информационные услуги и оказывает помощь в сборе документов и сдаче их на государственную регистрацию Ответственности за сделку и её последствия на риэлтора не возложена.

В договоре Вы не найдете ни одного пункта о такой ответственности. И только некоторые агентства окажут хоть какую то помощь в виде консультаций и то по доброй воле, в виде поддержания своего имени. Стоимость таких услуг не сопоставима с аналогичными в иной сфере, поэтому за такой бизнес они будут стоять до конца и свою долю будут вырывать.

Если возникает вопрос расторжения договора с риэлтором, то такой договор может быть расторгнут по Вашему требованию, как заказчика, в любой момент. Любой гражданин, являясь потребителем услуг, имеет все права отказаться от исполнения договора, оплатив лишь фактически понесенные расходы риэлтора. При этом необходимо действовать официально, вручив уведомление об отказе от услуг.

Не стоит стремиться обмануть судьбу и уклоняться от оплаты риэлтору после получения всех услуг и подписания актов о показах, заключении сделок с участием агентства. В этом случае агентство взыщет все свои денежные средства.

Предварительный договор купли продажи образец.

Образец с задатком.

Примеры решений судов по спорам с задатком 1234567.

Ростов-на-Дону проспект Михаила Нагибина 14 "а". Бесплатная консультация по телефонам +7(928)1255580,+7(952)5890464. Email Ahill.09@mail.ru