Расторжение предварительного договора купли продажи квартиры

Юридический блог

Предварительный договор купли-продажи квартиры (ПДКП) оформляется с целью подтверждения намерений обеих сторон совершить сделку, а также для предъявления в органы опеки и попечительства, финучреждения. Однако не всегда договоренности выполняются. Если срок действия ПДКП не истек, а Покупатель или Продавец не намерены завершить сделку, предварительное соглашение необходимо расторгнуть в установленном законом порядке.

Зачем нужен предварительный договор купли-продажи?

Предварительный договор при заключении сделки выражает намерение сторон ее заключить и связывает продавца и покупателя определенными правами и обязанностями по отношению друг к другу.

Правила оформления такого договора регламентируются статьей 429 ГК РФ. Он составляется обязательно в письменной форме и должен содержать основные условия сделки, обязательства сторон и срок подписания основного договора. Условие о внесении предоплаты по сделке также может быть отражено в данном документе.

Заключать преддоговор необязательно, если есть возможность заключить сразу основной договор и нет необходимости в подготовительных процедурах. Он не регистрируется в государственных органах, но может быть нотариально заверен по желанию или в случаях, предусмотренных законодательством (когда нотариального заверения требует основной договор).

Отмена договоренностей между участниками в свою очередь тоже должна быть оформлена письменно.

По каким причинам договор может быть расторгнут?

Причины расторжения предварительных договоренностей могут быть разными и выразить свои претензии вправе любая из сторон. Пример:

  • одной из сторон не выполнены предусмотренные до подписания основного договора действия в установленный срок (например, продавцом не подготовлены документы для продажи квартиры, покупателем не подана заявка на получение ипотечного кредита);
  • выявление существенных дефектов приобретаемой квартиры;
  • мошеннические действия со стороны продавца (например, предоставление поддельных документов);
  • отказ стороны в совершении сделки (выбор наиболее подходящего варианта, увеличение цены продавцом);
  • обстоятельства, не зависящие от воли сторон (отказ банка в предоставлении заемных средств, утрата жилого помещения в результате пожара);
  • возникновение обоснованных сомнений в чистоте совершаемой сделки (выявление поддельных документов, скрытых собственников);
  • нарушения процедуры приобретения продаваемой квартиры, например, отказ в наделении ребенка долей недвижимости, если она была приобретена на маткапитал или приватизирована;
  • несоблюдение правила преимущественной покупки при продаже квартиры в долевой собственности;
  • передача недвижимости по ранее заключенному договору пожизненной ренты с содержанием или нахождение недвижимости под иным обременением: в залоге, под арестом.

Если до истечения срока действия договора (когда срок не установлен, то в течение года) ни одна из сторон не предприняла действий для совершения сделки, то он автоматически прекращает свое действие.

Основания расторжения договора предварительного договора

Законные основания расторжения преддоговора для продавца и покупателя регламентированы статьями 450, 451 ГК РФ, в которых изложены объективные причины инициации этой процедуры.

По обоюдному решению сторон

Расторжение по согласию участников является наиболее простым вариантом для сторон и не предполагает обращение в судебные органы. Вопрос решается мирно, путем подписания соглашения. В этом случае не предполагается виновное действие какой-либо стороны. По взаимному решению стороны могут прекратить сделку если возникли непредвиденные обстоятельства (пункт 1 статьи 450 ГК РФ).

Соглашение заключается по обоюдной договоренности сторон. Оно представляет собой документ, оформленный в письменной форме. Содержание включает:

  1. Название соглашения, дата и место составления.
  2. Вводную часть. Здесь указывается Ф. И. О. Продавца и Покупателя, их паспортные данные, сведения о предмете соглашения — Предварительном договоре купли-продажи. Приводятся данные: номер договора, дата его заключения.
  3. Основная часть. Здесь приводятся сведения о недвижимости, в отношении которой был оформлен ПДКП. Можно предоставить развернутую информацию или ограничиться указанием точного адреса квартиры. В содержании указывается дата, с которой предварительный договор считается расторгнутым. Если у сторон отсутствуют претензии, следует об этом написать в одном из пунктов.
  4. В завершении приводится информация о количестве экземпляров, указываются реквизиты сторон, напротив которых контрагенты ставят свои подписи.

В соглашении могут быть указаны и иные условия, например — о возврате суммы аванса или задатка.

По инициативе одной из сторон

Если у инициатора не будет веских причин для расторжения, то второй участник может отказаться расторгать преддоговор и заявить требование о понуждении к заключению сделки и подписанию договора купли-продажи.

Если расторжения договора желает только одна сторона (статья 450.1 ГК РФ), то скорее всего избежать судебного процесса не удастся и основанием для расторжения договора будет решение суда.

Документ оформляется в простой письменной форме и содержит сведения:

  1. В правом верхнем углу — Ф. И. О. лица, кому адресуется уведомление и его адрес проживания; Ф. И. О. обращающегося и его место жительства. Дополнительно можно указать иные контрактные данные.
  2. Название документа: «Уведомление о расторжении предварительного договора купли-продажи» или «Претензия».
  3. Подробное описание причины, согласно которой происходит расторжение ПДКП. Необходимо уделить внимание деталям, ведь есть вероятность последующего использования документа в суде.

В судебном порядке

Когда все возможности решить вопрос мирным путем не дали результатов, то остается только один выход – идти в суд (пункт 2 статьи 450 ГК РФ). В суде истец должен доказать свою позицию, и то, что причины расторжения сделки являются вескими, а также подтвердить попытки решения конфликта в досудебном порядке (направление второй стороне официального уведомления о расторжении).

В суде рассматриваются споры о ПДКП, если материальные интересы одной из сторон ущемлены. Иначе контрагенты не стремятся принимать участие в судебных тяжбах и решают вопрос полюбовно.

Недостатки обращения в суд:

  • Длительность процесса вынесения окончательного решения. Иск, подаваемый истцом, рассматривается в течение 5 дней, после — назначается дата судебного разбирательства. На решение подобных вопросов отводится до 2 месяцев, однако если одна из сторон подаст апелляцию, срок рассмотрения увеличится до полугода.
  • Высокая стоимость обращения. При подаче иска необходимо оплатить госпошлину. Она рассчитывается согласно положениям 19 НК РФ. Если иск касается только расторжения договора, нужно оплатить 300 руб. и приложить чек к заявлению, но если дело касается возврата суммы, то госпошлина будет рассчитываться исходя из размера взноса.

Помимо требований о расторжении предварительного договора и взыскании средств задатка, истец может заявить требование о взыскании понесенных убытков и судебных издержек. Минусом данного способа является то, что судебный процесс может длиться до полугода и обе стороны станут заложниками ситуации.

Образец искового заявления на расторжение договора купли-продажи

Не стоит забывать, что при подаче искового заявление истцу необходимо оплатить государственную пошлину. Если заявленные требования будут только о расторжении договора, то сумма для оплаты составить 300 рублей. По иску о возврате уплаченной суммы предоплаты госпошлина будет зависеть от размера этой суммы и исчисляться следующим образом:

  • менее 20 тыс. руб. – минимум 400 руб. или 4 % от суммы;
  • до 100 тыс. руб. – 800 руб. + 3 % от суммы свыше 20 тыс. руб.;
  • от 100 до 200 тыс. руб. – 3200 руб. + 2 % от суммы свыше 100 тыс. руб.;
  • от 200 до 1 млн. руб. – 5200 руб. + 1 % от суммы свыше 200 тыс. руб.;
  • более 1 млн. руб. – 13200 + 0,5 % от суммы свыше 1 млн. руб., но не более 60 тыс. руб.

Передача в качестве предоплаты большой суммы всегда несет риск для покупателя, поэтому необходимо уделить особое внимание разделу предварительного договора об условиях его расторжения.

Порядок расторжения предварительного договора купли-продажи квартиры

В первую очередь необходимо внимательно изучить имеющиеся в договоре условия его расторжения, а также те обязательства, которые стороны должны были исполнить в период его действия.

Если нарушение условий договора налицо, то пострадавшей стороне нужно правильно сформулировать причину, по которой он хочет прекратить правоотношения с другой стороной. Эта формулировка станет основой для дальнейшего составления документов досудебного и судебного урегулирования.

Направление уведомления (претензии)

Уведомление должно быть в письменной форме. Это единственное требование, которое к нему предъявляется. В тексте уведомления можно указать следующее:

  • Ф.И.О. и адрес получателя и отправителя;
  • наименование документа;
  • реквизиты и предмет заключенного ПДКП;
  • обоснованные причины расторжения;
  • требование о возврате внесенной предоплаты;
  • дата и подпись участника сделки.

Претензия отправляется заказным письмом с уведомлением о вручении. Если вторая сторона не пойдет навстречу, то при обращении в суд копии направленных документов и уведомление о вручении будут являться в суде доказательством попытки досудебного решения конфликта.

Соглашение о расторжении

Когда у сторон нет претензий друг к другу, они готовы расторгнуть договор и продавец не возражает вернуть полученную предоплату, между участниками сделки заключается соглашение о расторжении договора. Заверять его у нотариуса нужно будет только в том случае, если сам преддоговор прошел эту процедуру.

Соглашение включает в себя следующее:

  • дата и место его заключения;
  • информация о продавце и покупателе;
  • реквизиты расторгаемого документа;
  • данные об объекте недвижимости, который являлся предметом договора;
  • дата, с которой договор будет считаться расторгнутым;
  • информация о возврате предоплаты и отсутствии у сторон взаимных претензий;
  • количество экземпляров соглашения;
  • подписи сторон и их расшифровки.

В соглашении стороны могут изложить все условия расторжения документа, о которых они договорились. Обычно все возвращается в изначальное состояние без финансовых потерь для сторон.

Возврат задатка или аванса

Аванс — возвратная сумма. Это значит, что при отказе от обязательств Покупатель получает деньги обратно. Рекомендуется не вносить крупную сумму аванса, ведь ее возврат, по сути, не регулируется на законодательном уровне. Бдительному Продавцу, рассчитывающему потратить аванс, рекомендуется прописать в договоре условие: «…Если по вине Продавца Основной договор купли-продажи квартиры не будет заключен до __, аванс не возвращается». Подобная запись дает право не возвращать аванс, однако у Покупателя остается право затребовать сумму через суд.

Задаток — сумма, обеспечивающая выполнение обязательств. Она безвозвратна. Согласно ст. 381 ГК РФ, если обязательство прекращено до исполнения, или возникли непредвиденные обстоятельства, мешающие заключению сделки и не зависящие ни от 1 из сторон, задаток возвращается. Если неисполнение возникло по вине Покупателя, задаток остается у Продавца. Если же виновен Продавец, он должен вернуть задаток Покупателю в двойном размере. Кроме того, сторона, по вине которой не заключен Основной договор, должна вернуть второй стороне все издержки.

Вопрос возврата предоплаты при расторжении намерений заключить сделку будет принципиально зависеть от того в каком качестве она была передана продавцу.

Если вносился задаток и договор содержит прямое указание на это, то сумма задатка или останется у продавца, если в срыве договоренностей виноват покупатель, или будет возвращена в двойном размере, если усматриваются виновные действия продавца (статья 381 ГК РФ).

Когда в договоре прописаны конкретные условия возврата задатка, то они и будут действовать при расторжении. Возврат задатка, как и его изначальная передача продавцу, оформляется распиской.

При оформлении предоплаты в виде аванса вся сумма при расторжении возвращается покупателю. Кто инициировал расторжение сделки в этом случае не имеет значения.

Особенности расторжения предварительного договора

Расторжение предварительного договора при некоторых видах сделок имеет свои нюансы, которые должны быть учтены при его составлении сторонами.

При покупке с обременением по ипотеке

Покупка квартиры, имеющей обременение по ипотеке, несет риск в первую очередь для покупателя, так как в большинстве случаев долг продавца по ипотечному кредиту оплачивается его деньгами. Необходимая сумма оформляется как предоплата по предварительному договору.

В этом случае условия расторжения договора и порядок возврата средств должны быть продуманы и изложены особенно тщательно. Сумма предоплаты по таким сделкам может достигать 1 млн. руб. и возврат ее в судебном порядке предполагает серьезные судебные издержки.

При покупке в ипотеку

Заключение предварительного договора при обращении покупателя за ипотечным кредитом в банк является обязательным условием, которое предъявляет кредитная организация. Но одобрение заявки покупателя банком гарантировать невозможно.

В случае ипотечных сделок рекомендуем указывать срок действия преддоговора с некоторым запасом или возможностью продления. Это даст возможность покупателю обратиться в другие кредитные организации.

В условиях расторжения нужно в обязательном порядке указывать возможность вернуть предоплату в случае отказа банка выдать заем.

При покупке доли в квартире или квартиры у нескольких собственников

При покупке доли в жилом помещении покупатель должен обратить внимание на то, что другие собственники письменно выражают свой отказ от права преимущественной покупки. Отсутствие таких отказов неизбежно повлечет расторжение предварительного договора.

Если квартира находится в долевой собственности, то в предварительном договоре должны фигурировать все собственники, либо на одного из них оформлена доверенность. Преддоговор при сделке с долевой собственностью заверяется у нотариуса. Расторжение договора также совершается через нотариальное заверение соглашения.

Признание следки ничтожной

Некоторые прецеденты не требуют судебного разбирательства из-за очевидности нарушений законодательства, которые были допущены при заключении ПДКП. Это случаи, когда:

  1. В составлении предварительного договора участвует лицо, не планирующее покупать квартиру и не имеющее доверенности представителя. Например, жена вместо мужа.
  2. Сделка заведомо нарушает права третьих лиц.
  3. Продавец не имеет документов на квартиру.
  4. ПДКП заключён с лицом, не достигшим совершеннолетия, или признанным недееспособным.

В эту категорию не входят мнимые и кабальные сделки, а также – сделки, совершённые по принуждению. Они относятся к категории оспоримых, так как требуют доказательства совершённых нарушений.

Ответы юриста на частые вопросы

Заключила предварительный договор купли-продажи квартиры, но разочаровалась в выборе. Как можно теперь расторгнуть данный договор? Вернут ли мне задаток?

Если вторая сторона будет согласна расторгнуть договор и вернуть вам задаток, то вы просто составляете соглашение о расторжении договора и в нем прописываете порядок возвращения вам внесенных в виде задатка денежных средств. Если же это будет только ваше желание, то расторжение договора возможно только в судебном порядке. Но вам нужно будет доказать, что основания для его расторжения являются существенными. Учитывая, что инициатором расторжения являетесь вы, то продавец вправе не возвращать вам сумму задатка.

Мы планировали купить квартиру, заключили предварительный договор купли-продажи. В последствии обе стороны решили отказаться от сделки. Продавец согласен отдать задаток. Каким документом можно подтвердить расторжение предварительного договора?

Если в заключенном вами предварительном договоре указан срок заключения основного договора, и вы до этого срока его не заключите то предварительный договор автоматически прекратит свое действие. Если прекратить действие договора нужно досрочно и стороны не имеют взаимных претензий, то вы с продавцом подписываете соглашение, и он возвращает вам задаток.

Я продавец. С покупателем мы заключили предварительный договор купли-продажи с прописанными условиями о том, что в случае нарушений условий договора со стороны покупателя, он обязан будет оплатить штраф. Покупатель выплатил только задаток и небольшую сумму от стоимости квартиры. После этого деньги не выплачивал. Сроки заключения основного договора прошли. Могу ли я вернуть деньги покупателю с удержанием суммы задатка плюс штраф за нарушение условий договора?

Если до истечения срока договора сделка не состоялась, то предварительный договор утрачивает свою силу и прекращает действовать. Вы можете оставить оговоренную сумму задатка и сумму штрафных санкций, если такие условия действительно были указаны заключенным договором.

При заключении предварительного договора с продавцом мы передали задаток. В договоре также указали срок действия договора, но не указали условия расторжения. Только в расписке указано, что продавец вернет задаток, если мы не сможем оформить ипотечный кредит. В банке получили отказ без объяснения причин. Срок договора истекает через две недели. Нужно ли принимать дополнительные действия для его расторжения? Можно ли нам рассчитывать на возврат задатка?

Если вы можете ждать две недели, то дополнительных мер принимать не нужно. Так как основной договор не будет заключен не по вашей вине, вы можете рассчитывать на возврат задатка, даже если это условие не прописано в договоре. Расписка также подтверждает факт передачи задатка и указанные в ней условия его возвращения. Однако желательно получить письменный отказ банка и направить его продавцу с просьбой вернуть сумму задатка.

Мной был подписан предварительный договор купли-продажи квартиры. Задаток я выплатил. После подписания договора, у меня возникли личные обстоятельства, и я не хочу в связи с ними покупать квартиру. Согласен отказаться от задатка. Срок заключения основного договора скоро истекает. Есть ли необходимость письменно уведомлять продавца о моем нежелании покупать квартиру? Не может ли продавец принудить меня к исполнению условий договора?

Если никто из вас до окончания срока договора не выйдет с предложением заключить сделку, действие предварительного договора прекратится. Но если вы получите от продавца предложение заключить основной договор и откажетесь от его подписания, то в соответствии со статьей 429 ГК РФ продавец вправе заявить требование о понуждении вас к заключению основного договора.

Марк Клейнер

Марк Альбертович имеет огромный опыт работы юристом - 20 лет. Является соучеридителем и основателем ООО "Иркутская городская палата" в г. Иркутск. Основная специализация - семейное и гражданское право. Автор ряда методик по защите сторон в бракоразводном процессе.

Оцените автора
Добавить комментарий