Особенности оценки износа недвижимости

Массовая оценка недвижимости не позволяет учесть индивидуальные особенности зданий, которые могут оказать существенное влияние на стоимость объекта. В этом случае определенные трудности возникают при расчете функционального износа. Предлагается метод оперативного определения функционального износа недвижимости с применением сборников укрупненных показателей восстановительной стоимости.

Составной частью кадастровых работ является определение стоимости недвижимости, которая является основой для налогообложения. Ее в основном определяют методами массовой оценки. Массовая оценка, как и оценка единичных объектов недвижимости, представляет собой определенные методы расчета стоимости.

Они отличаются только масштабом. Модели массовой оценки учитывают больше условий, модели оценки единичных объектов отражают рынок одного варианта землепользования на ограниченной территории. Критерии качества оценки при этом тоже различны.

Качество массовой оценки измеряется статистическими методами, построенными на основе выборки данных о продажах на всей оцениваемой моделью территории. При оценке единичных объектов качество оценки определяется небольшим числом сравнимых объектов недвижимости, которые проданы.

Для оценки объектов недвижимости используют три основных подхода: затратный, сравнительный и доходный. В условиях отсутствия развитой базы данных (что характерно для отечественного рынка) возникают определенные трудности при использовании сравнительного и доходного подходов.

В основе затратного подхода лежит принцип замещения, согласно которому благоразумный покупатель не заплатит за объект недвижимости сумму, большую, чем та, в которую обойдется приобретение соответствующего участка под застройку и возведение аналогичного по назначению и качеству сооружения в приемлемые сроки, чтобы создать объект недвижимости равной полезности.

В затратном подходе стоимость недвижимости равна сумме рыночной стоимости участка земли и стоимости строений на участке за вычетом накопленного износа. Затратный подход может привести к объективным результатам, если достаточно надежно просчитываются восстановительная стоимость и износ.

Этот подход наиболее применим при оценке недавно построенных объектов, сооружение которых основывалось на обстоятельном анализе наилучшего и наиболее эффективного использования застраиваемой территории, и при оценке уникальных или специализированных объектов, для которых трудно или невозможно подыскать рыночные аналоги.

При кадастровых работах затратный подход широко используется при оценке стоимости для расчета налога с комплекса недвижимости. В этом случае определенные трудности возникают при расчете износа, особенно его составляющей — функционального износа, из-за чего этот параметр довольно часто просто не учитывается, что, в свою очередь, может привести к завышению налогооблагаемой базы.

Ошибка окажется особенно существенной, если в основу начисления налога будет положена рыночная стоимость недвижимости. Функциональный износ связывается с потерей стоимости из-за несоответствия объекта требованиям рынка. Это может быть большая высота и толщина стен, несовременная планировка, интерьер и т.д.

Функциональный износ может быть устранимым и неустранимым. Под устранимым понимается такой износ, затраты на устранение которого меньше, чем прирост стоимости объекта за счет устранения износа. Неустранимый износ имеет место, когда затраты на устранение износа превышают прирост стоимости объекта.

Особенно неустранимый функциональный износ характерен для строений старого фонда и «сталинских домов» и, в первую очередь, связывается с высокими потолками. В таких, например, четырехэтажных домах вместо получения дохода от сдачи в аренду пяти этажей имеет место доход от сдачи в аренду только четырех этажей. Доведение объекта до наилучшего и наиболее эффективного использования требует наличие еще одного этажа.

Полезно знать: Если вы здаете нежвижимость в аренду, например, садовые участки или квартиры и хотите официально зарегистрировать этот вид деятельности, то изначально необходимо правильно подобрать ОКВЭД. Что это такое и как это сделать, читайте в этой статье.

В таком случае износ определяется как потеря дохода, относящегося к отсутствию этажа, за вычетом стоимости этой позиции, если бы она была включена в стоимость нового строительства. Достаточно просто и с определенной степенью точности такой функциональный износ может быть просчитан с использованием сборников укрупненных показателей восстановительной стоимости (УПВС). Последовательность такого расчета следующая.

1. По сборникам укрупненных показателей восстановительной стоимости определяется восстановительная стоимости с ее последующим пересчетом по индексам: где С — восстановительная стоимость оцениваемого объекта без учета износа в текущих ценах; Сп — первоначальная восстановительная стоимость оцениваемого объекта без учета износа в ценах 1969 г.; К1 — индекс цен перехода от базовых цен 1969 г. к ценам 1984 г.; К2 — индекс перехода цен 1984 г. к ценам 1991 г.; К3 — индекс перехода цен с 1991г. на уровень года оценки.
2. Выделяются конструктивные элементы здания, относящиеся к строительству этажа, их удельные веса в процентах суммируются.
3. Исходя из полученного суммарного удельного веса и восстановительной стоимости здания, определяются затраты на строительство этажа.
4. Разница стоимости доходов с одного этажа и затрат на его строительство составит стоимость неустранимого функционального износа.

Расчет поясним на примере. Оценке подлежит четырехэтажное здание с высотой потолков 4,5 м. Настоящая стоимость дохода с аренды этажа составляет 300 тыс. Восстановительная стоимость здания 1 млн. Доведение объекта до наилучшего и наиболее эффективного использования требует наличия еще одного этажа. Стоимость строительства еще одного этажа определим, исходя из удельных весов конструктивных элементов здания.

Особенности определения износа недвижимости предприятия в оценочной практике

В оценочной практике износ можно подразделить на 3 части: физический, функциональный, внешний.

1. Физический износ — разрушение или деформация конструкции в результате эксплуатации.
2. Функциональный износ — это несоответствие здания, сооружения современным рыночным требованиям. Функциональный износ заключается в потере потребительной стоимости недвижимости предприятия в результате строительства новых зданий с улучшенной планировкой и производственными требованиями.
3. Внешний износ — это убытки, вызванные внешними по отношению к границам недвижимости факторами. Названный вид износа присущ недвижимости в силу ее фиксированного местоположения (ближайшее окружение, район, город, экономические факторы, транспорт и т.д.). Принимаются во внимание непосредственная близость к природным или искусственным объектам, которые могут повлиять на стоимость имущества предприятия.

Внешний износ может также вызываться конкуренцией на местном рынке (если предложение превышает спрос).

При оценке недвижимости предприятия используются следующие методы определения износа: методы бухгалтерского учета, метод срока жизни, метод разбивки.

Методы бухгалтерского учета заключаются в начислении износа, начиная с момента ввода здания или сооружения в эксплуатацию. Стоимостным измерением полного или частичного возмещения износа является амортизация.

Сумма годовых амортизационных отчислений, рассчитанная линейным методом в соответствии с концепцией экономического износа, зависит от срока полезного использования недвижимости и стоимости недвижимости:

• где А_год — годовые амортизационные отчисления, рассчитанные линейным методом;
• Т_п — срок полезного использования;
• Н_а — годовая норма амортизационных отчислений, %.

Метод срока жизни применяется при расчете суммарного износа либо определения износа одного вида. Этот метод базируется на том, что эффектный возраст, выраженный в процентах, отражает типичный срок экономической жизни, так же как процент накопленного износа отражает часть общих издержек производства:

• где И — износ в стоимостном выражении в текущих ценах;
• В — восстановительная стоимость в стоимостном выражении;
• Т_эф — эффективный возраст;
• Т_э — типичный срок экономической жизни.

Эффективный возраст — это возраст отражающий состояние и полезность сооружения. Эффективный возраст может отличаться от действительного возраста, если здание эксплуатировали на уровне выше среднего или оно имеет отличное качество дизайна, или существует недостаток подобных зданий на рынке.

Типичный срок физической жизни — это период, в течение которого то или иное строение реально существует и годно для организации производства в нем.

Оценка износа методом разбивки производится с выделением физического, функционального и внешнего износа недвижимости предприятия. При этом физический и функциональный износ подразделяются на исправимый и неисправимый.

Исправимый физический износ — потеря стоимости в результате плохой эксплуатации (отложенный ремонт) — определяется путем обследования здания. Объем ремонтных работ рассчитывается путем обмеров или в процентном отношении от стоимости работ по смете затрат на возведение здания. Определение стоимости ремонтных работ производится путем составления смет.

Неисправимый физический износ — это снашивание, неподдающееся ремонтному восстановлению как из-за срока службы, интенсивности и условий эксплуатации, так и из-за стоимости ремонтных работ. Неисправимый физический износ связан с определением срока фактической жизни отдельных компонентов улучшений.